Mercado inmobiliario en decadencia: casas se venden hasta en 80 % menos de su valor

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Aquiles Martini Pietri, experto en el tema inmobiliario y expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, ofreció una radiografía del mal estado del sector y alertó que es uno de los más deprimidos del país.

Banca y Negocios

Señaló que hay dos características que lo definen: bajo poder adquisitivo y contracción del sector primario, es decir, la construcción de viviendas.

En una entrevista que reseñó Banca y Negocios, apuntó que la construcción de proyectos habitacionales por parte de la empresa privada se contrajo hasta en un 98 %. Además, la venta de inmuebles de segunda mano, es decir, el mercado secundario, está marcado por el descenso en las ventas.

«Las propiedades se comercializan hasta en 80 % menos de su costo de construcción y por debajo del valor de reposición. Es decir, quien venda no podrá comprar otro inmueble con lo que obtenga por la venta».

Por su parte, Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, destacó que el mercado inmobiliario nacional de segunda mano ha experimentado un descenso que inició en los meses de marzo y abril de 2024: «Se trata de una desaceleración de la demanda que ocurre generalmente durante períodos electorales».

Sin embargo, destacó que se trata de un mercado caracterizado por la baja demanda debido al bajo poder adquisitivo del venezolano y la imposibilidad de acceder a créditos o financiamiento.

Un mercado infravalorado

Aquiles Martini Pietri, experto en el tema inmobiliario y expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, explica que este sector, en líneas generales, es uno de los más deprimidos del país, ya que hay dos características que lo definen: bajo poder adquisitivo y contracción del sector primario, es decir, construcción de viviendas.

Al respecto, apunta que la construcción de proyectos habitacionales, por parte de la empresa privada se contrajo hasta en un 98% y la venta de inmuebles de segunda mano, es decir, el mercado secundario, está signado por el descenso en las ventas.

Las propiedades, en consecuencia, se comercializan hasta en 80% menos de su costo de construcción y por debajo del valor de reposición, es decir, quien venda no podrá comprar otro inmueble con lo que obtenga por la venta.

“Construir una vivienda nueva, incluyendo terreno, materias primas, financiamiento -en el caso de que tenga- y la utilidad que debe tener cualquier promotor de vivienda, debe estar por el orden de los 1.500 dólares el metro cuadrado en la construcción básica», apunta Martini Pietri.

«Si se toma como referencia ese costo como precio de reposición, hoy en día hay apartamentos en Caracas por el orden de los 200 o 300 dólares el metro cuadrado. Si cuesta entre 1.000 y 1.500 dólares reponerlo y lo vendo en 200 o 300 dólares, pues estás vendiendo a un 20% o un 30% del valor de reposición”, explica.

Y, además de estos factores, Martini adiciona los gastos que acarrea el pago a registros inmobiliarios, lo que calificó como un “problema gravísimo”, ya que se incumplen normas legales.

El gremialista explica que, a nivel de registros inmobiliarios, de manera legal solo debe cobrarse hasta el 2% del valor de venta de un inmueble, pero, en la práctica, los costos son mucho más elevados.

“Tenemos casos de registros que cobran alrededor del 20%, 30% y hasta el 40% del valor de venta, en una suerte de corrupción generalizada que ha sido denunciada reiteradamente, pero sin respuestas. Y esta es una situación que está afectando enormemente la compraventa de viviendas”, asevera.

Yoel García, asesor inmobiliario, explicó que una de las razones por las que hay depresión en el mercado de inmuebles de segunda mano son los altos costos que implican los trámites administrativos.

¿Cuánto cuesta una vivienda?

Adquirir un inmueble residencial es una de las metas recurrentes de quienes deciden iniciar una familia o independizarse del hogar familiar.

Pero, lograr la adquisición de una propiedad puede resultar un proceso largo, ya que los precios están por encima de lo que se percibe como salario promedio en Venezuela.

En Caracas, los precios de las viviendas varían de acuerdo con el tipo de inmueble y la ubicación.

En una búsqueda online a través de páginas web que comercializan este tipo de inmuebles se pudo constatar que, en una zona como La Candelaria, una casa de cuatro habitaciones y dos baños tiene un costo de 50.000 dólares y un inmueble similar, de 550 metros cuadrados en San Bernardino, puede llegar a costar hasta 180.000 dólares.

Un apartamento de 69 metros cuadrados y tres habitaciones tiene un precio de 20.000 dólares en Caricuao, y uno de 104 metros cuadrados en La Florida puede llegar a costar hasta 40.000 dólares.

En Cabudare, estado Lara, una casa de 62 metros cuadrados y dos habitaciones es comercializada en 12.000 dólares y una residencia de 120 metros cuadrados y cinco habitaciones tiene un precio estimado de 30.000 dólares en Barquisimeto.

En zonas del país, como Portuguesa, una casa de 160 metros cuadrados cuesta 50.000 dólares en Araure y una similar en Acarigua puede ser comprada por 39.000 dólares.

Comprar una casa de 600 metros cuadrados y cinco habitaciones en Puerto Ordaz, estado Bolívar, requiere una inversión de 20.000 dólares, pero se requieren 65.000 dólares para adquirir una residencia de 250 metros cuadrados y cuatro habitaciones en Ciudad Guayana.

En Anzoátegui, una casa de 180 metros cuadrados y tres habitaciones tiene un precio de 95.000 dólares en Lechería y una de 278 metros cuadrados y cuatro habitaciones, situada en Barcelona, puede tener un precio de 70.000 dólares.

Yoel García, asesor inmobiliario, explicó a Banca y Negocios que una de las razones por las que hay depresión en el mercado de inmuebles de segunda mano son los altos costos que implican los trámites administrativos, redacción de documentos y las comisiones que generan las ventas.

“A pesar de todo esto, es mucho más complejo que un propietario intente vender por su cuenta, va a tardar más en concretar la venta porque la realidad es que hay mucha oferta de inmuebles, pero pocos compradores”, aseguró.